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土地成交量4月涨幅显著 房企追高拿地或存风险

2019-05-10 09:24:50报告大厅(planmarc.com) 字号:T|T
主题词:土地资讯
  报告大厅摘要:自3月份以来,热点城市土地市场明显升温,尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。五一小长假刚过,不少城市的土地市便开始热闹起来。在5月8日成交的32宗地块中,除极个别地块为底价成交外,高溢价率成交地块占据多数。

  自3月份以来,热点城市土地市场明显升温,尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。五一小长假刚过,不少城市的土地市便开始热闹起来。在5月8日成交的32宗地块中,除极个别地块为底价成交外,高溢价率成交地块占据多数。

  土地成交量4月涨幅显著

  从土地成交的分布上来看,长三角区域持续高居首位,中西部热度持续上升。从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心,4月涨幅显著。

  2019年1~4月,全国土地成交金额TOP10城市中,杭州仅4月的土地成交额就达379亿元,前4月累计成交总额达850亿元,高居榜首;紧随其后的是武汉662亿元,北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

  作为西部重点城市,西安土地市场趋于火热,前4月成交土地规划建筑面积达1700万平方米,位居首位,且4月涨幅显著。此外,从城市土地成交总价的同比和环比变化来看,部分城市或有回暖迹象。

  记者注意到,4月份全国土地成交规模加速上升,其中杭州、武汉、苏州表现亮眼。4月份整体延续2019年一季度末回暖态势,土地成交同环比均呈现上升趋势,土拍市场竞争加剧,溢价率也有所回升。

  虽然一季度多数房企拿地意愿相对较弱,但进入到二季度初,部分房企迫于提升销售目标压力,依然需要扩充土地储备。而且随着2019年初以来行业融资环境的边际改善,企业资金面承压态势有所缓解,房企资金压力减轻,拿地意愿或有所增强,进而带动土拍市场小幅回温。

  对此,业内人士分析指出,首先从成交数据来看,一季度头部房企拿地方式出现变化,比如碧桂园,自2018年下半年起就开始“控速”,拿地节奏显著放缓,4月份虽然拿地面积显著,但较去年明显更加趋稳。

  相比之下,第二阵营的房企拿地比较活跃。前4月融创以625亿元的拿地总金额跃居榜首,在环渤海和中西部均居首位,且拿地主要集中在太原、重庆、武汉、天津等二线城市;新城控股以拿地金额385亿元位居第三,且在长三角位居榜首。

  2019年1~4月,TOP10房企拿地总额3213亿元,占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地总额5970亿元,占TOP100企业的67.5%。由此可见,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。

  一个显著现象是,房企拿地开始向长三角、珠三角、中西部、环渤海四个城市群靠拢。从各城市群拿地金额来看,长三角持续居首,房企拿地金额1324亿元,高居首位;而受人才落户政策实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区土地市场持续升温,逐渐成为房企土储布局的重点,TOP10企业拿地面积高达3871万平方米,持续位居榜首。

土地资讯

  房企追高拿地或存风险

  从企业角度看,土储规模的扩张并不意味着利润。按静态测算利润率的话,拿地激进的企业如果今年开盘销售,基本不赚钱。高价拿地使得利润净率降了很多,只有规模没有利润,对企业来说还是比较难受的。”

  如5月8日,荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州吴中区地块,成交楼面价14263元/平方米。记者查阅周边房价发现,该地块周边目前在售项目价格15000元~18000元/平方米,而周边二手房价与新建住宅几乎持平。

  热点城市在“稳房价”基调下普遍实行限价、限签、限购等政策,加之房企不愿降低预期,高价拿地的项目项目普遍面临入市困难。同时,部分城市对高端项目需求不高,高地价项目也存在着较大的去化压力。

  此外,2019年起房企进入集中偿债高峰期,流动性风险仍在加剧。这些企业拿这些地,未来会有些风险,还会被套一年两年。回看2017年,高价拿地的项目入市仍然不乐观,这个时候企业还是应该吸取前几年的教训,不能盲目乐观。对于小型房企而言,也是被逼无奈,不拿地就没有储备,资金不投出去也对抗不了通胀;企业压力比较大,必须加速市场布局,否则未来没有市场份额,才是最危险的。

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